Competencia entre islas: por qué los ricos buscan ahora casa en Menorca y no en Ibiza
Ibiza está desbocada y los precios de la vivienda, disparados. Villas que hace año y medio se vendían por 3,5 millones de euros ahora están en el mercado por más de cinco. La locura de los precios y la saturación de la isla han llevado a muchas grandes fortunas a poner su punto de mira en Menorca, otra isla mucho más asequible y con un entorno, también, espectacular. Los primeros en fijarse en ella fueron los vips parisinos, pero, desde hace dos años, muchos ricos empresarios españoles han huido a ella en busca de un entorno mucho más tranquilo y anónimo.
Este fuerte aumento de la demanda, unido al hecho de que apenas se construye nada en la isla y a que sale muy poco producto a la venta, está tirando al alza los precios. Unos precios que, aunque distan de los que se pueden alcanzar en Ibiza, tampoco están al alcance de cualquier bolsillo.
Los precios han subido un 15% en las casas más exclusivas, pero, en algunos casos, hasta el 50%
"El creciente interés de clientes con alto poder adquisitivo que ha puesto el foco en la vivienda de lujo en Menorca, un mercado hasta hace poco todavía por explorar, unido a la limitada oferta de que dispone la isla, ha supuesto una subida constante en los últimos dos años, especialmente en las propiedades más exclusivas. Calculamos entre un 10-15%, incluso más en algunos puntos concretos de la isla como puede ser Mahón", explica a El Confidencial Alejandra Vanoli, directora general de VIVA Sotheby’s International Realty.
El 'boom' por Menorca es relativamente reciente. "Hace 10 años llegaron los vips franceses procedentes de París y hace un par de años han comenzado a llegar empresarios españoles a la isla, empresarios que quieren ser invisibles, pasar desapercibidos", asegura Francisco Arnau, director de Engel & Völkers Menorca, quien asegura que "500.000 o 600.000 euros para comprar casa en la isla es, actualmente, un presupuesto sencillito".
Este aumento de la demanda, unido a la escasez de oferta, se ha traducido en un inevitable incremento directo de los precios. Sotheby's calcula entre un 10-15% para las propiedades más exclusivas, mientras que Arnau, explica que "no todo ha subido por igual".
En opinión del directivo de Engel & Völkers, "lo que más se ha encarecido son las casas que tocan el mar. En primera línea podemos estar hablando de incrementos del 50% en los últimos dos años. Y no parece que la tendencia alcista se vaya a frenar. Hay lista de espera para comprar, pero no hay producto en venta. Ten en cuenta que llevamos más de 20 años sin desarrollos turísticos. No hay parcelas libres en primera línea de playa. Lo que hay son parcelas con construcciones existentes. Quien compra, puede tirar la casa y hace una nueva. Eso sí, hay que tener potencial económico para hacerlo. Pero parcelas libres, sin ningún tipo de construcción frente al mar, no hay".
Al margen del 'boom' inmobiliario
Y es que Menorca no ha sucumbido a los cantos de sirena que sí se han apoderado de buena parte de la costa española, especialmente durante el 'boom' inmobiliario. "La isla, por su forma de ser, tiene unas leyes diferentes a las del resto de Baleares y de España", explica Arnau.
El experto se refiere al Plan Territorial Insular (PTI) de Menorca, un modelo de ordenación del territorio cuyos pilares son el compromiso por la sostenibilidad y la solidaridad con las generaciones futuras de la isla, y que, entre otros aspectos, promueve un modelo de alojamiento turístico alejado de la masificación y el respeto del entorno, y una tipología de edificaciones que generen renta y empleo a la isla, pero respetando el entorno y los espectaculares paisajes de la isla.
"Menorca es muy ecológica", prosigue Arnau. "No le ha gustado mucho crecer y, cuando vimos que era difícil no sucumbir a la fiebre inmobiliaria, aprobamos leyes especiales para proteger el entorno. El PTI, por ejemplo, protege especialmente el campo, e impide que prácticamente el 90% del suelo no se pueda parcelar. Tampoco hay nuevos desarrollos turísticos previstos, de tal manera que la oferta es mucho más limitada que la demanda, lo que, en estos momentos, está impulsado los precios y no sabemos hasta cuándo seguirán subiendo". Un dato, el precio medio de los inmuebles vendidos por Engel & Völkers superó en 2020 el millón de euros, frente a la media de 890.000 euros registrada en el año 2019.
Por este y otros factores, el interés por la isla ha ido en aumento, mientras la locura se apodera de Ibiza. "Menorca, al igual que Ibiza, ofrece uno de los entornos más variados del Mediterráneo. Un destino exótico y exclusivo, a la vez que cercano. Cuenta con paradisiacas playas de agua cristalina y arena blanca. Una gran variedad de oferta gastronómica y cultural además de un sinfín de opciones para realizar actividades acuáticas y al aire libre", asegura Isabel Moll, responsable de Sotheby's en Menorca. "Quizá la diferencia más marcada entre las dos islas es que Menorca cuenta con un estilo de vida más relajado y familiar que Ibiza, conocida por la fascinante y frenética actividad de día y de noche".
También la brecha de precios de las propiedades más exclusivas inclina la balanza a favor de Menorca. "En la mayoría de los ejemplos comparables, la brecha de precios llega al 100%. Si comparamos una villa de nueva construcción, de similares calidades y características (metros cuadrados, habitaciones, baños…) en una urbanización de costa, con vistas al mar, en Ibiza el precio es en torno a 6.300 euros el metro cuadrado, y en Menorca, 3.200 euros".
La brecha también es significativa respecto a Palma de Mallorca. Jan Mulder, bróker de REMAX Organge 2 en Palma Mallorca, asegura que, mientras el precio medio en Menorca se mueve en torno a los 2.000 euros el metro cuadrado, en Mallorca estaríamos hablando, aproximadamente, de 3.000 euros. "No obstante, depende del tipo de producto y de la zona en la que se ubica", insiste.
La brecha de precios entre Ibiza y Menorca puede llegar en algunos casos al 100%
La demanda de propiedades de lujo se concentra en dos tipos de producto muy diferentes. Por un lado, fincas agrícolas con su correspondiente casa de campo y, por otro, casas de mar. "Son muy diferentes. Las casas de mar son muy escasas, y no bajan del millón y medio de euros, mientras que las fincas de campo, por ejemplo, es imposible comprar por debajo de dos millones. Los precios parten de 3,5 millones", según Arnau.
Fincas por más de 10 millones
La diferencia de precios se explica por las dimensiones de ambos productos, según este experto. "Las fincas de interior, explotaciones agrarias, pueden tener 50-100 hectáreas, con edificaciones agrícolas de hasta 2.000 metros, mientras las casas frente al mar suelen ser viviendas más pequeñas sobre parcelas de 1.000 metros. Sin embargo —prosigue—, la gran diferencia entre ambas es que quien no quiere tener vecinos debe irse al interior, porque al lado del mar no se puede vivir aislado. Las escasas propiedades que sí lo permitirían superan los 10 millones. Yo siempre les digo a los clientes que deben elegir entre mar y vecinos o no mar y sin vecinos. Las dos cosas no se puede".
Alejandra Vanoli coincide con Arnau. "Las propiedades con precios más altos son las villas en primera línea de mar y las grandes fincas de campo con licencia de agroturismo. De estas últimas se valora localización, vistas o acceso al mar, terreno y rentabilidad. El rango de precio es de 10 a 15 millones de euros. Con excepciones por singularidad, con precios superiores". No obstante, desde Sotheby's establecen una horquilla media de precios entre los 500.000 y los tres millones de euros.
Entre 6 y 11 millones, Sotogrande cuelga el 'todo vendido' en su último proyecto de lujo E. SanzLos primeros en detectar el encanto de la isla fueron los clientes vips de París, a quienes se han ido sumando, en los dos últimos años, grandes fortunas españolas que buscan la máxima discreción y anonimato. "Se mantiene la procedencia de clientes de Francia, Bélgica, Suiza y resto del norte de Europa. Son los más interesados de la isla. En general, ven la isla como un destino seguro, paradisiaco y con gran calidad de vida. Pero también hemos visto un incremento sustancial del cliente nacional y no europeo, especialmente estadounidenses, argentinos o mexicanos", apunta Isabel Moll.
Según datos de Engel & Volkers, el 84% de las compras de vivienda en la isla se realizan con clientes franceses y españoles. De ese porcentaje, la mitad correspondieron a franceses, seguidos de los españoles, que protagonizaron el 34% de las operaciones.
"El creciente interés de los compradores e inversores internacionales se refleja en las múltiples solicitudes recibidas. No en vano, las propiedades de la isla presentan un importante potencial de revalorización al mantener unos precios moderados frente a otros destinos similares", aseguraba este verano Gary Hobson, director de Engel & Völkers Mallorca. En 2020, el número de consultas 'online' subió un 30% respecto al mismo periodo del año anterior.
Precisamente, Jan Mulder destaca el apetito que ha despertado Menorca entre los inversores. "Especialmente procedentes de Barcelona y Madrid. Mallorca e Ibiza están muy caros y Menorca permite comprar más barato y conseguir mejores rentabilidades a largo plazo. Además, a diferencia de Mallorca, tiene mayor recorrido de precios. Pero, a nivel inversor, llama la atención que sean más nacionales que extranjeros".
